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深讀丨浙江多地試水住房“以舊換新”政策 一張房票，啟動房產(chǎn)置換“多米諾”
“明年4月就能住上新房了！”近日，71歲的王萍與老伴來到寧波市政務(wù)服務(wù)中心，在不動產(chǎn)登記綜合辦理區(qū)辦理舊房過戶手續(xù)。他們只需自掏腰包7萬元，就把30多年房齡的老屋換成了新房。
讓住房像家電一樣“以舊換新”。去年下半年，紹興諸暨市在全省首創(chuàng)“房票+換購券”形式，開展商品住房“以舊換新”，今年浙江多個城市啟動或迭代該項機制——由評估機構(gòu)市場化評估舊房價格，地方國企以“房票”形式收購舊房，相關(guān)部門提供換購激勵，一系列配套政策助推二手房置換，激活樓市一池春水。
老百姓體感如何？各地政策有何特點？記者分頭走訪寧波、紹興、麗水、湖州等地，感受各地住房換新熱潮。
疏通樓市“梗阻”
圓百姓新居夢
王萍的舊房位于寧波海曙區(qū)的鐵路寧波站附近，底層是商鋪，樓層在8樓?！吧狭四昙o之后，膝關(guān)節(jié)不行，下趟樓都要好大的決心。”她說。
商住一體且房齡老、沒電梯，這套房子是二手房市場上典型的“老大難”房源。掛牌1年多，只等來了1位看房人，最后也沒成交。
今年9月，得知寧波市六區(qū)推出商品住房“以舊換新”活動，老兩口打定主意：與其猶豫觀望等拆遷，不如嘗試一把新政策。登記報名首日，他們一大早就去現(xiàn)場排隊。
“76平方米，收購估價近120萬元，折合每平方米超過1.5萬元，比心理預(yù)期高不少。除了近120萬元的抵價券以外，我們還能拿到5%也就是6萬元左右的換購券?！崩蟽煽诤軡M意。手持這筆房款，他們看中了寧波奉化區(qū)一套122平方米的現(xiàn)房，“再加7萬元就能拿下，對我們和兒女都沒負擔(dān)?！?/p>
湖州吳興區(qū)的劉先生也面臨類似情況，“房齡超過20年，內(nèi)部裝修也舊了，我們3年前就想換房?！彼f。然而，老房子難出手，買新房錢就湊不夠。
乘著新政策的東風(fēng)，他在補了部分差價后順利換購了老小區(qū)附近的樓盤，72平方米的舊房換成115平方米的新房，視野好、有電梯、周邊配套齊全，“三室兩廳兩衛(wèi)，孩子們回來也有寬敞的房間?！?/p>
湖州城市集團下屬房總集團營銷總監(jiān)何蕾觀察到，參與“以舊換新”的客戶有相似的需求，他們多數(shù)對價格比較敏感。置換中小面積戶型較多，集中在85至120平方米，補差金額多在30萬元以內(nèi)。不少客戶想盡快住進新房，減少過渡期的租房成本，因此大多選擇現(xiàn)房房源。
“以舊換新”政策的出臺，不僅回應(yīng)了老百姓的改善型需求，讓住房從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，更是打通了一二手房市場的樓市“梗阻”。
多個房產(chǎn)交易平臺10月數(shù)據(jù)顯示，麗水二手房掛牌均價約每平方米1.31萬元，環(huán)比微漲0.15%。麗水市安居客門店負責(zé)人介紹，目前二手房實際成交以自住需求為主，投資客減少。
麗水在全省較早試水住房“以舊換新”政策，第一期從去年10月至今年3月。今年4月印發(fā)的《持續(xù)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》為“以舊換新”提供稅費補貼等政策支持。第二期活動從今年8月至明年4月，首批收購100套住房，一周內(nèi)名額即報滿。
全省各地住房“以舊換新”熱度不小，顯著拉高了新房市場的活躍度。
在諸暨，前二期活動報名參加戶數(shù)達1023戶，共帶動新建商品住宅銷售483套，兌付“房票+換購券”資金4.5億元，新房銷售金額11.2億元，還帶動家裝市場消費1.93億元。
在寧波，首期活動計劃收購舊房500套，短短一周時間，就有3175套舊房報名登記，場面火熱。寧波市房產(chǎn)市場管理中心的最新成交數(shù)據(jù)顯示，10月寧波市六區(qū)成交新建商品住宅1023套，創(chuàng)近七個月來的新高。
一位寧波在售樓盤負責(zé)人介紹，近期前來看房、選房的市民明顯變多了。根據(jù)活動流程，大多數(shù)換房人有望在年末完成新房網(wǎng)簽。
選擇更多、優(yōu)惠加量
政策菜單迭代升級
眼下，諸暨市已經(jīng)啟動第三期“以舊換新”活動，迭代兩次的換購機制更加全面——覆蓋全市37個樓盤，套數(shù)從第二期的300套增加到500套。
舊和新，怎么界定？在諸暨，舊房范圍界定為老城區(qū)核心區(qū)域、2005年前建成且面積不超過144平方米的商品住房；新房范圍進行了大膽突破，市內(nèi)取得《商品房預(yù)（現(xiàn)）售許可證》的新建商品住宅，都可以換購。
“由于舊房由地方國企統(tǒng)一收購，以往這類活動的最大阻礙，就是僅限購買國企開發(fā)的新樓盤，區(qū)域、戶型和價格的可選空間不大。如今，我們摒棄了這種‘內(nèi)部消化’的做法，敞開大門建立換購新房清單庫。”諸暨市住建局負責(zé)人說。
在資金方面，諸暨市采用“房票+換購券”形式，提供評估價值10%、最高不超過10萬元的換購補貼。有多套舊房的市民，還可以疊加使用多張“房票”和“換購券”。
同時，“以舊換新”與原有的購房激勵有所結(jié)合。符合“支持多孩家庭購房補貼”政策的換房人，按“就高不重復(fù)”的原則，“二孩”“三孩”換房家庭最高可分別享受20萬元、40萬元的補貼，進一步激發(fā)參與熱情。
各地政策與之相似，但因“城”而異。
麗水第一期的舊房收購范圍限于老城區(qū)內(nèi)，新房也僅有一個項目參與。第二期將范圍擴展至三大區(qū)塊，包括2014年前建設(shè)的舊房，年限更短、覆蓋更廣；新房則將市屬國企所有項目列入新房“菜單”，涵蓋從剛需“小兩居”到改善大戶型等多種房源。
同時，提升資金抵扣比例，加大補貼力度。第二期將舊房總價抵扣新房總價的比例從70%提升至80%，允許用一套或多套舊房置換一套或多套新房、用舊房總價全額抵扣新房配套車位和儲藏間費用。對于今年完成換新的企業(yè)或個人，還給予舊房交易稅費留存地方部分100%補貼。
相比諸暨、麗水的迭代政策，紹興、湖州、寧波今年首次在中心城區(qū)嘗試住房“以舊換新”，有不少創(chuàng)新探索。
紹興上虞區(qū)不僅推出和諸暨同樣的政策，允許換購區(qū)內(nèi)所有已獲預(yù)售許可的新房，還允許把換購新房的資格轉(zhuǎn)讓給父母、子女等直系親屬，進一步釋放換購潛力。
湖州推出“舊房返租”政策，居民在入住新房前，可選擇按市場評估租金返租舊房?！皳Q房人普遍面臨找房周期長、短期租賃不穩(wěn)定、多次搬家耗時耗力等問題。通過返租舊房，居民可以平穩(wěn)度過裝修和等房期?！焙卫僬f。此外，湖州還允許將收舊資金通過公證贈予直系親屬，進一步增強政策的靈活性。
由于報名戶數(shù)眾多，寧波設(shè)置了“多子女家庭優(yōu)先”原則：同等條件下，名額優(yōu)先分配給多子女家庭，剩余名額以公證搖號的方式分配給其他家庭。10月5日公證搖號時，3000多戶家庭中就有282戶多子女家庭優(yōu)先入圍。
此外，寧波、湖州等地住建部門還要求房企必須給予“以舊換新”客戶正常的銷售優(yōu)惠、折扣等，不得對這批客戶所購的新房漲價，并對相關(guān)房源價格進行監(jiān)管。
舊房收購之后
盤活資產(chǎn)是關(guān)鍵
評估舊房價格，一頭連著老百姓的置換資金，一頭連著地方國企的收購壓力，是“以舊換新”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
記者從多地住建部門了解到，評估環(huán)節(jié)一般通過公開招標建立專業(yè)評估機構(gòu)庫，在市民登記報名時，選擇3家機構(gòu)對擬收購的舊房開展現(xiàn)場查勘、評估交易價格，最終取平均值，總體略高于市場實際成交價。
“‘以舊換新’重在滿足居民的改善性住房需求、促進一二手房市場循環(huán)暢通?！笔〗ㄔO(shè)廳房產(chǎn)處相關(guān)負責(zé)人說，“同時，各地也要根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H和企業(yè)、群眾意愿，因地制宜搭建平臺、出臺支持政策?！?/p>
畢竟，“以舊換新”活動一定程度上給國企的承受能力帶來挑戰(zhàn)。
寧波城投置業(yè)有限公司相關(guān)負責(zé)人算了筆賬：寧波首期收購的500套舊房，按每套150萬元計算就需7.5億元。
多地國企負責(zé)人表示，目前落實收購資金是最大的壓力，希望能得到更多政策支持。比如設(shè)立住房“以舊換新”專項金融理財產(chǎn)品，降低融資利率；設(shè)立專項債用于支持收購舊房等。
麗水市城投置業(yè)（實業(yè)）公司董事長、總經(jīng)理張賽哲則提議：“期待有更多稅收支持，幫助國企減輕資金壓力?！?/p>
盤活舊房資產(chǎn)，是緩解資金壓力的關(guān)鍵。不過，收購的舊房分散在不同區(qū)域，難以統(tǒng)一開發(fā)利用，若分別改造、裝修和出租，資金回籠相對緩慢。
諸暨找到了兩條路徑，一是將地段優(yōu)異、生活便捷的高品質(zhì)舊房，以低于市場租金標準優(yōu)先向住房困難群體出租，并實施專業(yè)化運營管理,剩余舊房按市場價面向社會出租。二是將收購的舊房用于資產(chǎn)抵押融資，降低國企融資成本，推動存量資源向可持續(xù)收益轉(zhuǎn)化。
“我們也要用綜合的眼光來看，通過‘以換代拆’，滾動式帶動成片置換，能夠為后續(xù)城市更新提高效率、降低成本。”諸暨市住建局負責(zé)人說。
業(yè)內(nèi)人士提出，除了市場化租賃外，還可以考慮多元化運營。比如，對照住建部提出的“好房子”建設(shè)標準，對舊房進行場景化設(shè)計，打造成所在老小區(qū)的“舊改樣板”，形成標準化施工方案，以此開辟裝配式裝修和舊房改造等業(yè)務(wù)。
未來，商品住房“以舊換新”還將繼續(xù)擴面。業(yè)內(nèi)人士建議，不同市縣的國企可以打造“跨區(qū)域置換聯(lián)盟”，共享房源庫滿足客戶需求，實現(xiàn)“跨城區(qū)置換”。為此，還需明確跨區(qū)域置換的稅費減免、補貼標準，打破區(qū)域壁壘，盤活不同城市的存量住房。
破解存量住房流動性難題
■ 虞曉芬
浙江多地推出的住房“以舊換新”政策，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場流動性減弱、居民“賣舊買新”需求難以滿足的突出問題精準施策，兼具“惠民生”與“穩(wěn)市場”雙重導(dǎo)向，是一項重要的政策創(chuàng)新。
從政策機制看，“以舊換新”通過“市場定價+國企收購+政策讓利”的組合拳破解僵局：以市場價評估舊房價值，避免二手房過低價格拋售的非理性交易；地方國企以“房票”收購舊房，將舊房價值轉(zhuǎn)化為定向“房票”；疊加換購激勵政策降低居民置換成本，將居民潛在改善需求轉(zhuǎn)化為實際交易需求，既尊重市場規(guī)律，又填補了市場失靈缺口，是市場承壓期剛?cè)岵姆e極嘗試。
政策實施已顯現(xiàn)出多方面的積極效果：一是激活了市場流動性，通過釋放改善型需求，為新房市場注入客源，又減少了二手房掛牌量，有助于形成一二手房市場的良性循環(huán)；二是滿足了居民，特別是老年群體、工薪家庭對提升居住品質(zhì)的迫切需求，多層住宅換成了電梯房，老舊住宅換成了新房，具有顯著的民生改善意義；三是加快了保障性住房供給，老舊住宅經(jīng)過改造、裝修出租給保障對象，有利于加快解決各地新市民、青年群體等住房困難；四是提升了城市發(fā)展質(zhì)量，鼓勵居民從老舊住房向配套設(shè)施更完善的新區(qū)或新房轉(zhuǎn)移，有助于優(yōu)化城市空間布局，改善社區(qū)環(huán)境，并與城市更新、養(yǎng)老宜居等長遠目標相契合。
住房“以舊換新”是房地產(chǎn)市場承壓階段的創(chuàng)新性探索。在市場化原則下國企參與資產(chǎn)收儲，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期。充分發(fā)揮了地方國企的“穩(wěn)定器”作用，也充分體現(xiàn)了各地政府積極作為。破解存量住房流動性難題，同步回應(yīng)民生改善需求，為全國房地產(chǎn)發(fā)展向新模式轉(zhuǎn)型提供了可借鑒的“浙江經(jīng)驗”。
（作者為浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長）
來源：潮新聞、愛嵊州
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